对“非左即右”的一次成功颠覆
  ——访万城房地产 开发公司营销总监遇绣峰
在房地产开发的多年经验累积之下，一些惯性的思维模式逐渐出现。比如说，对地段论的膜拜，使得“什么样的地段开发什么样的项目”，已经理所当然，没有任何悬念。这种情形逐渐演绎成“非昨即右”的一种思维方式，要么去远郊区开发低密度住宅，要么在城市中心区开发高密度公寓，没有人去思考：为什么不能走一次中间路线，在城市中心区开发类似远郊区的低密度项目？
万城华府做出了这样的尝试，他们倡导的城市别墅概念，在某种意义上来说，是对“非左即右”的惯性地产开发思维的一次成功颠覆。在万柳的最后一块土地上，本可以继续高档普通住宅路线，稳稳当当的获取收益，但亿城股份没有这么做。他们开发的万城华府项目，以四环内少有的低密度TOWNHOUSE产品形态，最大限度的发掘了土地的价值，也成为京城地产营销的一个经典案例。

城市+别墅，一种潮流的诞生
城市别墅的概念并非万城华府首创，在美国的旧金山、三藩市，日本东京的代官山，意大利的维诺拉市以及新加坡等城市，城市别墅已有很长的历史了。而在北京，城市别墅还是个新生事物，但同时也是一种必然出现的产品形态。遇绣峰认为，富人回城居住成为城市别墅快速扩张的原动力，城市别墅本身就是一种因富人在城里居住而诞生的业态，而回城居住的人都有一个定律，他原来在郊区住的房子很大，而他要求回城以后住的房子也不能很小。于是一些位于繁荣市中心而交通便捷的城市别墅的购买力便显现出来。
事实上，郊区别墅与城市之间的交通瓶颈已经成为富人回城居住的导火线。很多人买得起郊区别墅，却住不起，原因在于郊区别墅车程较远，花费的时间成本大，而现代人最花不起的就是时间。应该说，城市别墅的出现，满足了那些既追求别墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的富人的需求
而需求决定市场。正是由于“城市”和“别墅”的双重身份，才使得城市别墅的发展成为一种潮流。那些既能够体现别墅生活，又拥有城区便捷的项目逐渐成为市场的宠儿。而这些项目中，万城华府是一个典型的代表。
业内人士认为，最可能出现城市别墅的区域，集中在东三环到东二环之间及辐射区、万柳和香山共同打造的西山地区。前者具有国际氛围、后者拥有良好自然环境，都给城市别墅的滋长提供了很好的条件。
事实上，在城市别墅的深入人心之前，市场对于这类居住形态已经形成了旺盛的需求。城市的高档公寓及跃层，充分享受了城市别墅才有的市场待遇。市场对于一些国际化氛围浓厚或者自然环境优美的地段的大户型公寓的不遗余力的追捧，使得城市别墅的良好市场反响并非无的放失。而在北京城市别墅的大举挺进之下，高档公寓和跃层的客户群被分流已经是理所当然了。

万城华府：城市别墅的完美诠释
那么，什么才是真正的城市别墅呢？遇绣峰认为应包括四个方面的要素：第一，地理位置应该是在四环以内，因为北京的城市发展不同，北边可以相应扩展到北五环以内，这样就可以满足交通便捷的条件；第二，是区域的环境要好，主要是指自然景观的先天优势；第三，就是区域的文化，设施的配套，教育的配套，要比较完善；第四，就是在产品的类型上要把容积率控制在1.2以内，最好是在1以下。
遇绣峰说，万城华府正好具备了所有这些条件，成为被业内人士公认最可圈可点的城市别墅项目。项目位于海淀区万柳地区的万城华府，地处西三环与西四环之间，距苏州桥仅1000米，交通非常便利，其周边生活娱乐设施齐备，儿童活动中心、文化活动中心、体育场、医院、大型购物中心、消防、派出所、交通指挥中心、区政府、区环保局、区公安分局、区消防中心、区邮政支局、区电信局等机关单位，以及其他各项生活服务和商业配套设施一应俱全，居住在此区域，不仅生活便利，且更具安全性。
同时该地还拥有从小学到大学近30所学校，构成完整的学区配套，而且学校都是市内、国内高档教育机构，如北大附小、人大附小、北大附中、人大附中、清华附中、北外附中、人民大学、北京大学、清华大学、北京理工大学、北京外国语大学等，能完成全程高素质教育。这样的学区配套全国绝无仅有，世界范围内也罕见。
西山地区是北京保存最完整的风景区之一，香山、万寿山、玉泉山、颐和园、圆明园等著名风景胜地均聚集在此，同时还有一条昆玉河从旁边流过，这对于缺水的北京尤为难得，万城华府与昆玉河只有百米绿化带相隔，北边一路之隔就是27洞万柳高尔夫球场，及数百公顷的海淀公园以及连成万亩的三山五园，推窗远眺，辽阔天际，美不胜收。
万城华府的容积率为1.0，相对于城市apartment的拥挤，该项目能提供足够的居住舒适度。
“我们在做万城华府项目之前对周边已有的高端市场销售状况和销售速度进行了调研，对一些高端客户也进行了访谈，这是我们项目定位的根据。” 遇绣峰说，她分析，北京万柳地区经过了八年时间的发展，配套已经比较完善，而目前很多客户的资产增长是和这个地快的成长同步的，例如某客户1998年买200平方米的万泉新新家园或者光大花园，他现在却有能力买400平方米的万城华府。
“我们在做项目定位时，充分考虑了城市土地稀缺的特点，这也是城市别墅物业升值潜力远远大于郊区别墅的最主要原因。”遇绣峰说，在她眼里，万城华府近20公顷、600户的城市别墅虽未正式开盘销售，但他们一点儿也不担心，“我们想多的是，但愿能对得起万柳最后的一块土地”。