商业地产“突围”的一次道路选择
  ——访金泉广场副总经理刘宝增
从无到有，再到遍地开花，京城的商业地产在短短几年时间内达到相当的规模，直观的反应了市场的渴求；而在诸多案例中，成功者有之，失败者自然也不乏其人，在刘宝增这样操作了多年商业地产的资深人士看来，这一切的根源在于：商业地产的发展速度与产业规律的偏离，强大的需求与有效供应的割裂。
刘宝增是政泉置业的副总经理，他的公司在亚运村开发了一个集商业、写字楼、住宅为一体的建筑面积86万平方米的大盘，其中一期商业“金泉广场”招商工作已经开始。在商业地产的集体迷惘中，这个超大型商业的出现无疑是一个异数。尽管有着奥运概念支撑，但亚奥地区的商业地产却远远滞后于住宅的开发；相对于住宅的迅速稳妥的资金回收，商业无疑具有更大的挑战性和风险。事实上，近期的京城楼市商业地产项目或多或少都存在这样那样的困境。金泉广场之所以成为“异数”，不仅在于它逆市场潮流而出，更在于市场的热烈反应和如潮好评。
戴着无边眼镜的刘宝增，曾被评为2003年十大商业地产领军人物，这使我们的交流变得内涵丰富。在他的阐述中，不仅金泉广场的脉络逐渐清晰，而且在谈到关于商业地产操作的诸多话题时妙语连珠。
亚运村支撑得了这样的商业吗？
刘宝增介绍，“金泉广场”商业街，是由北京政泉置业有限公司开发的“金泉广场”的商业部分，分为南北两条独立的商业街，南侧沿着大屯路，北侧沿着北小河路，都是南北朝向，分别在整个地块的南北两侧。总建筑规模为6万多平方米，建成后将是目前亚运村乃至北京市规模最大设计最超前的独立式商业街，说它是商业旗舰可谓是名副其实，整个工程将于2005年6月左右完工，2005年9月份正式对外营业。
而总量6万多平方米的商业街还只是整个项目“金泉广场”的第一期，陆续开发的还有二期11栋47万多平方米的高层住宅楼，以及三期30多万平方米的商业主力店、写字楼、服务式公寓等，整个工程将于2007年年底前完成，预计建成后总建筑面积将达到86万多平方米，成为亚运村新的中心和地标。
如此之大的体量，笔者第一反应就是：市场消化得了吗？相对于目前亚运村的零散商业，一期6万平方米、总量达24万平方米商业的集中供应，显得鹤立鸡群。刘宝增肯定了这个说法，他说，经过市场调查，亚运村区域目前已有的商业面积不超过10万平方米。然而，亚运村的常住人口加流动人口，早已超过百万。按照人均一平方米的国际标准，亚运村的商业缺口巨大，这是支撑这个项目的最大理由。
这些人口都是非常有效的客群。作为北京最早的富人区，亚运村早期居民大多身家不菲，而财富经过十多年的增值，其购买力相当可观，用国际标准来度量这个区域的商业布局，应该是非常合理的。刘宝增举了个例子：北辰购物中心是一个硬件设施、布局等都相对落后于市区许多大型商场的一家商场，然而，就是这样一家商场，却年年取得骄人的销售业绩，单位面积销售额几乎年年入围全市同行三甲。亚运村的强大消费能力可见一斑，而奥运会的召开，使消费市场的前景变得更加诱人。
回到开始的那个问题，刘宝增认为，商业地产的诸多不成功案例，并不在于市场供应的过剩，而在于有效供应的不足，在于基于充分的市场调查、准确的项目定位和独特的产品形式基础上的产品的供应缺乏。那么，金泉广场在前两个方面做得很出色，那么，产品本身又有什么特色来支撑它的市场前景呢？
底商？NO！
刘宝增介绍，金泉广场最大的建筑特色就是与住宅没有任何相连，是一个地上4层、地下1层的独立建筑。这让许多行家大跌眼镜，这么大规划面积的社区，如果将住宅部分辟出底商，未尝不是降低经营风险的一个好方法，而住宅部分的居住人群，也使底商的经营变得十分简单。
相对于底商的分散经营，这种独立的商业体经营风格将更加集中，在管理上也将更有难度。作为涉及开发者、投资者、商家和消费者四种利益群体的独立商业，其开发难度无疑十分巨大，在这种形势下，如何将开发企业的理念有效传达，实现多方共赢，是开发企业面对的另一个挑战。
政泉置业舍易求难，为什么？刘宝增解答了笔者的疑惑。他介绍，作为亚运村最后最规整的一个地块，如果做底商将严重降低它的地块价值。如前所述，将其做到面向整个亚奥区域乃至全北京，是开发企业的目标。选择做独立的商业，正是基于这种操作模式可以有更大的市场空间。刘宝增介绍，这种独立的商业体使很多不宜进入社区底商的商业能被引进，也避免了商业的繁杂与社区居住环境的冲突。而在建筑结构上，也比底商有更大的发挥空间。
在具体操作上，刘宝增强调了“控制”的作用。控制好业态、剔除不符合整体定位的业主；控制好商业档次，在设计、管理等关联环节聘请专业知名公司；在资金运作上的控制，如果资金允许，将保留一部分商业自营等等。这些“控制”，刘宝增认为将有效保证商业运转的高效率，避免多方利益冲突导致的损失。
作为一种与金融政策、土地政策的变化关联最为密切的地产形式，商业地产其实前程似锦。但作为较之住宅、写字楼更难操作的一种地产形态，商业地产是开发企业永远的挑战，在这方面，金泉广场的道路选择所包含的先进理念，足够后来者细细揣摩。