华贸中心——世界的商圈，北京时尚生活的引领者     北京华贸中心坐落于长安街国贸桥以东900米处。这座由三栋高达百余米写字楼、2座酒店、商城、国际公寓、商务楼和公园组成的地标性百万平米超大规模商务建筑集群，已经成为高端、时尚、现代的国际级商圈。它的出现使CBD繁华地段东移，确立了CBD新的商务地标。     目前在华贸商圈，云集了1000多个国际品牌，其中譬如CHANEL、GUCCI、PRADA、SALVATORE FERRAGAMO、HUGO BOSS、COACH、VERSACE等顶级品牌旗舰店达十多家，DUNHILL、BOTTEGA VENETA等名品概念店超过50多家。     华贸写字楼已签约入驻客户包括德意志银行、渣打银行、法国汇理银行、SAP、伊藤忠商社等66家行业领先的跨国公司。     华贸商圈区域交通组织系统与北京CBD地区最新交通规划全面衔接，5000个停车位，交通便捷。     诚如铭刻在华贸广场《走向未来》里所说的：华贸中心能使每一个置身其中的人都能得到某种享受，不管他是工作还是生活于此，或者是匆匆而过……

实录：阿波罗桂冠案例-华贸中心项目专家点评会     如何深度挖掘土地价值，实现建筑产品最优化、土地价值最大化、城市价值最大化？8月30日，由中华人民共和国建设部主办的第十三届中国国际城市建设（案例）展览会主题活动之“华贸中心项目专家点评会”举行。 　　     此次点评会力图通过专家学者对华贸中心项目的现场考察、与企业的直接交流，深入剖析该项目在城市建设中的示范价值，引导行业更好进步，促进城市建设良性发展。 　　     目前，百万平米的华贸中心正按着预期的计划逐步落实。写字楼入住率已达到45%，未来将有11000多人在此办公。华贸新光天地解决了5000多人的就业，即将开业的丽斯卡尔顿、JW万豪两座酒店将解决12000多人就业。华贸中心项目全部投入使用后将每年为国家上缴利税千亿元，对于CBD的经济将起到拉动作用。 　　     作为一个大型的公建项目，华贸中心注重采用溴化锂制冷技术、屋顶绿化等节能措施，取得了经济效益和社会效益的双丰收。中国快速发展的城市化需要有更多像国华置业一样“知恩、感恩、报恩”的企业，需要更多项华贸中心一样不仅外表好看，功能更实用的项目。     中华人民共和国建设部主办 　　第十三届中国国际城市建设（案例）展览会主题活动 　　阿波罗城市建设桂冠案例 　　华贸中心项目专家点评会 　　时间：2007年8月30日 　　地点：华贸中心     【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们，先生们，大家下午好！我叫蔡义鸿，是《地产互动》杂志总编。很荣幸能为大家主持“地产开发如何实现城市价值最大化--华贸中心项目专家技术分析会”。今天来到现场的领导和嘉宾有：     建设部科学技术委员会常务副主任、中国国际城市建设案例研究会主任金德钧先生 中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长、教授级高工涂逢祥先生 北京工业大学创业产业主任、教授王国华先生 北京市建委建筑节能墙改办主任郑学忠先生 美国房地产协会亚洲市场协会总监叶宪年先生 中国建筑业协会建筑节能专业委员会秘书长白胜芳女士 北京都市筑景国际天津大学建筑学学士刘向明主任建筑师 北京国华置业有限公司董事长房超先生 《地产互动》杂志社副社长齐娟女士 以及中央及北京的媒体朋友们，欢迎你们！     主持人蔡义鸿     今天，大家来到即将全面竣工交付使用的华贸中心，相信心情都很激动，因为在座的有很多华贸中心的建筑者、支持者、关注者；华贸中心在北京东长安街拔地而起，它不仅仅是一座建筑，更是一座丰碑、一张名片，因为它承载了人们的很多梦想与期待。8月18日，华贸中心以其卓越品质，在中华人民共和国建设部主办的第十三届中国国际城市建设（案例）展览会主题活动中，被中国国际城市建设案例研究委员会评为阿波罗城市建设桂冠案例。在此让我们以热烈地掌声祝贺华贸中心，祝贺辛勤耕耘在一线的华贸中心各个领域的建设者！     我们在这里召开这个技术分析会，主题包括“土地价值、设计施工、建筑节能、区域经济和城市文化”等，目的就是要通过政府官员、专家学者、地产界人士以及媒体代表的观点交流与碰撞，挖掘华贸中心在规划、设计、建设及营运中，在实现土地价值最大化和城市价值最大化中所做出的突出成绩和产生的深远影响，以推进行业更好的进步。     首先我们请北京国华置业董事长房超先生致辞！     【房超】：欢迎各位领导、各位专家，以及媒体朋友！一直以来，华贸中心受到各位领导、专家以及社会各界的大力支持。我们花了四年的时间建成了不同业态、标准比较高的、100万平米的建筑。华贸中心无论从建筑上还是商业上都取得了预期的目标，我在这里跟大家做一个简单的介绍。     我们按照北京市测试规划，把华贸中心做成了一个商务建筑综合体，这经过了很长时间的酝酿。2001年早期规划中这块地要建成住宅区，因为周边发展还是比较差，属于郊区，满是长途汽车的地方，也没有项目开发，只有一个现代城是动工了，但是仅仅是工地还没有建成。在这样的环境下怎样进行市场定位？我们差不多进行了1年多的研究，分析了项目所处的各种外部和内部环境条件以后，最后确定了现在这个规划和定位。     现在来看，这个市场定位是很恰当的。首先，把这里的土地价值最大化了，产生了一些高产出。其次，对区域经济结构产生了很好的调整作用，周边商圈迅速形成与华贸的定位关系密切，华贸拉动了整个区域经济结构。再次，因为它处于CBD东侧，而且北京政府刚好提出了“两轴两带”的规划，华贸中心所处的这个位置正好成为了“两轴”连接“两带”重要的接点。规划部门不只一次提到这个事，华贸作为接点，对连接“两轴两带”起了很好的纽带作用。     整体上，项目目前的定位是恰当的。现在，华贸写字楼有45%的入驻率，70多家公司入驻。华贸新光天地开业以后，已经为5500个人提供了就业岗位，而且就职人员都是北京人。JW万豪、丽思卡尔顿酒店未来开业的话，差不多还要再安排1200人就业。三栋写字楼全部投入运行，应该有11000人办公。未来，差不多在这个区内活动办公的人员一万多人，就业人员一万多人，居住人员几千人。我们就创造了这样一个差不多几十亿的经济板块。它发挥了很好的社会效益，还有经济效益。     北京国华置业董事长房超          我们回过头看，2001年我们酝酿的定位，一直延续至今，而没有采取其他的定位是恰当的，是符合城市阶段性发展要求的。城市化进程到了21世纪以后，我们这个项目是适合的。以上是一个简要的概述。     华贸中心总建筑面积100万平米，包括两座酒店，丽思卡尔顿和JW万豪，这两座酒店都是著名品牌，在国际上非常受欢迎的酒店。另外有一个18万平米的商业中心，实际上如大家看到的一样，它是能够满足各个阶层需要的，其中有很好的国际品牌，国际一线、二线都有，也有地下一层为老百姓服务的超市。在华贸新光天地，花20块钱就可以选择40个不同餐厅口味的食物，而不是说商场好像就是给哪些人特设的。三层、四层就是百货，产品比较普通，不同之处在于它的服务设施、配套设施、购物环境提升了。对所有的购物者来讲，这些提升都是必要的，无论他是买便宜商品还是昂贵商品，都应该提供良好的购物环境、服务水准，非常良好的配套条件。华贸新光天地4月19日开业，短短4个月里，每个月营业额增长幅度都在两位数以上，受到了人们极大的欢迎。有些上海同行讲到，之前北京上海的商业还有一些差距，但是华贸新光天地开业以后，北京跟上海的商业差距拉平了。此外，华贸1号、2号写字楼已经投入运营，3号写字楼在9月底建成。     华贸中心在4年多这一点点的时间里全部建成的，时间比较快，建成的同时也完成了经营的安排。     华贸的经营理念跟其他房地产有一些区别。华贸一开始定位就很高，是持有型物业，除了建造高品质的硬件，还有很好的招商和运营的安排，很好的品牌支持。在建设过程中，华贸中心有好多业态都定制了。比方说酒店，两座酒店还没有开工，管理公司的人员已经找好了，酒店的设计师是从管理公司推荐的名单里面选择的，内装修由酒店的设计师和我们的建筑师共同完成，基本上是定制的。商场也是如此，我们开始找了英国的比较有经验的商业设计师完成设计，招商成功以后，我们便请招商的商品规划师进来跟建筑师一块完成了整个商业的规划。大家看到了一个良好的购物环境，产生良好的购物环境很不容易，为什么？因为有些商场我们不满意，有些东西没有衔接好。我们这个商场招商比较快，在建设期间已经有700个品牌落位，700个品牌都签约了，进来在装修商铺的同时，配合我们部分的装修。     经营不光是外表好看，硬件高档，关键问题是好用，这个应该说将来酒店开了以后，也会产生很好的效应。酒店集团很难得有这样的机会，完全按照他们的理想创造。     华贸做到了，能够一路走下来，原因就是持续性控制，进行招商运营，基本上定制物业，加快了速度，这样才能交出一个好看、好用的建筑作品。     华贸在这个过程中，实质上采用了很多新的东西，包括中央广场的安排，感觉到虽然是建筑综合体，但我们留了更多的空间，降低了密度，使植物跟广场融为一体，实现了人和自然的和谐。     节能方面，我们做了一个特别大的创举，建委一直都很赞赏。我们首次采取了使用热电厂的余汽，这在国内是极少见的，因为这跟系统公司很难协调。热电厂大家都知道是抽汽的，抽气才能发电，不抽气就不能发电。冬季供暖，到了夏季就不能供暖了，负荷本来是百分之百，到夏季就变成了50%，甚至更高。我们利用夏季热电厂余汽进行溴化锂制冷，既节约电力能源，又增加热电厂产能。我们算了一下，一年的节约电量是非常大的数字，我们用的是余汽，热电厂蒸汽发电量带来的效益是两三千万以上（我们还没有出详细的数据）。同时，这样做也更环保，我们还要申请一个科技进步，或者节能方面的奖项。     这个技术应用了以后，实际上在全国是有示范效应的。以前在电力行业我们最苦恼的就是两条：第一、城市供暖必须要集中供暖，由于不能远距离输送，一般都是在近郊；第二、凡是联产的，都是“旱涝不均”，冬天供暖可以发电，到夏天没人用暖了，就发不了电，但是夏天最缺电。现在通过溴化锂制冷技术可以解决节能，最大的问题是省钱，一年几千万的效益。我在电力部门工作的时候就大声呼吁过，节能从大事着眼，小事着手。一家老百姓能节出多少电？一个大型公共建筑一节能就不得了，我们搞电的时候就天天说这句话。我觉得这个技术的推广技术应该对节能很有示范效益。     交通环境方面，根据我们建筑的安排，大家看到，我们自己把地铁与建筑打通了。城市规划需要一些时间，我们推动了这件事，直接给市政府写报告，在各个有关部门的大力支持下，我们出费用，把地铁通到华贸来，让大家直接进来，不需要出来从地面走过来。从地铁通道到我们商场的路口是110米，过渡段是70米。在各个部门的大力支持下，我们花了差不多一年的时间。企业搞一个地铁出口，市政一系列一条龙就都出来了。     交通微循环上，我们在华贸东路和大望路平行的地方新开了一段30米的路。为了减缓大望路的交通压力，我们又修了华贸中路，在中间安排了一个路线，也能缓冲一下交通矛盾，有转弯的车就不用走大望桥了。     另外，在政府的支持下，我们又修了一个跨长安街人行天桥--华贸桥。目前，政府方面正在装修，桥上是带绿化的，将来会是个景观桥。     总之，我们认为建筑和环境共存，只关注建筑不注重环境，就说明你不懂建筑，懂建筑的一定要考虑建筑跟环境共存。     建筑是一个载体，本身不能创造任何效益，商场是给交换商品服务的，酒店是为人提供衣食住行服务的，都是平台。所以，建筑是一定要和使用结合在一起，一定要考虑它的城市功能。建造一个住宅，这个地方就是一个居住的环境。它实际上决定了一个城市的结构，就是一个载体。我们从这些角度出发，产生了华贸这种理念。现在来看，华贸接近完工了。有些我们也看到了它的价值和效果，无论是来自社会的价值，来自企业经济的价值，我们都已经享受了这个成果。华贸中心是我们的一种尝试，也是目前房地产的开发和城市化进程应该达到一个水准。     建设过程中，有30多家国外设计师和顾问、20多家国内的设计师和顾问，有无数个建设者，先后参与了这个工程。得到了专家，特别是北京的专家热切地关照和支持。我们在这里都表示感谢，非常的感谢！我们是知恩、感恩、报恩！     华贸中心基本上不会让大家不失望，我们会达到一个很好的水准来回报社会！谢谢！     【主持人】：以知恩、感恩、报恩作为关键词，非常恰当、到位。感谢房总热情洋溢的发言。华贸中心在理念上具有超前的意识，在建筑节能方面做出了很好的贡献。下面请涂老做分析，有请！     【涂逢祥】：我们特别需要为国家着想、为老百姓着想的开发商，带动国家继续朝着良好的循环发展。现在，我们一年拆了多少房子？我们国家需要有远见的，真心为国家、社会人民所想的地产商来为国家的建筑做出贡献。听了刚才房总的介绍，觉得他有超人的智慧。     我们国家一年建设近20多亿个房子，但是一年也拆掉好多房子，有的刚建造几年就拆了。人家盖个房子几十年，上百年，我们有的地产商尽管盖的速度快、数量多，但是到最后还是拆掉了。     我为什么特别欣赏华贸？不光是外表上好看，实际上它的功能非常重要，为客户、用户服务。各位对华贸房总的规划都非常感兴趣，尤其是使用热电厂的余汽发电这点。     【金德钧】：现在能全部承担电力供应吗？     【房超】：现在能完全承担。有一台是电子能的技术，电力占整个容量的1/4，平时不开，是紧急备用的。电子能的技术平时不用，就像发动机一样，在停电的时候用。     低温技术我在国外尝试过，北京用超低温的是国电大楼。夏季的时候调和，到深夜的时候，这部分电转化成制冰，之后白天高温负荷的时候就不用电了，这个技术是基于电子能的。     节能怎么节？蓄冷技术采取超低温，把很多冷水送到空调房，再用很小的管道送到风口，风口有一个特殊的装置，之后能致冷，排出冷气，这个是一系列的节能。我们能把管道、动力消耗变的很好，耗材量减少达到同样的效果，这里面的课题很大。如果再搞建筑我们还要研究，怎样系统起来。     中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长涂逢祥     【涂逢祥】：我就觉得这种技术好，房总这样的宣传很好，因为在城市里夏天不需要供暖，房总用夏天的蒸汽来制冷，倒不是说新发明，但是这个是大规模应用，这一点很有示范的作用。     【主持人】：感谢涂老专业又权威的技术支持。下面我们欢迎北京工业大学研究所的主任教授王国华做主题发言！     【王国华】：今天非常荣幸参加这个会议。看到华贸中心这个建筑我有几个体会。我觉得，房总创意的精神和理念非常值得推广，他使用一种系统的思想来设计沟通的建筑权，把他形成一个拉动性、示范性强，可持续发展的、很好的城市建筑。     杭州有的房子过几年就拆了，涂部长说的太对了，很多地产商缺乏一种创新的思想（主要是系统理论），不能把设计、施工、建设、后期使用做到极致。像房总这样的做法，确确实实既缩短了工期，又能协调很多方面的资源，并能提供很多业态的人在这里做一个创意的平台。JW万豪、丽思卡尔顿酒店在国外非常有名，能够按照自己的意愿在最初设计的时候就参与进来，我觉得这在建筑界是非常了不起的。像房总这样做，才能做出不朽的作品，提升一个地段的价值。华贸中心可能把CBD靠东这块的价值能够迅速地拔起来，带动整个生活品质的提升。     建设和谐社会和高品质生活，不是说你用一种过去一种简单的劳作方式来做。华贸中心创作了全新的方式提升我们的品质，把国际上很好的品牌商、供应商、服务商、业务经营商、物业管理都请过来，这是需要有气魄的。我们也经常逛商场，老的王府井，西单，跟这里比较，显然灯光、格局、设计理念、品质都不一样。我感觉这个项目在四年能够做成这样，得益于我们房总的创意理念，得益于创造思想。     北京工业大学研究所主任教授王国华     【主持人】：感谢王教授从创业角度的精彩分析，谢谢！现在我们请美国房地产协会亚洲市场开发总监叶宪年先生给我们做发言！     【叶宪年】：刚才几位从技术专家的角度都介绍了项目的情况。我感觉到，这个项目整个设计特别考虑到人的因素，项目集中了商务、住宅、写字楼这几个方面。我们到写字楼的15楼看了一下，景色非常好。特别像北京这样的大城市，绿化就成为了一个很重要的问题。我们刚才从窗下看下去，有上万平米的屋顶绿化面积，这不光是在北京，在国内其他一些大城市都是具有相当的创造性。     华贸中心有一个非常好的创意，在造房的时候，不光考虑到自己这个房子怎么造，怎样挣钱，还考虑到周围的一些环境，以及这些环境给这些将来在华贸中心居住、办公的人所带来的影响，特别是一些积极的影响，比如自己愿意投资建地铁出口，再花钱在附近新建一些道路，疏通交通拥挤状况。我觉得这个都是非常有远见的做法，也是值得其他很多开发商借鉴的地方。     由于工作的关系，我跑过不少国家，也看过很多房型，我觉得华贸中心给我的印象很深。中国建筑硬件方面很高的，过去在国内讲是上海，现在我看看就要讲到华贸了。华贸中心是一个非常成功的案例，无论是对国内的房地产、建筑业的发展，还是对国际上建筑业的发展，都会起到一个非常好的示范作用。     美国房地产协会亚洲市场开发总监叶宪年     【主持人】：谢谢叶总的精彩演讲。现在我们有请科学技术委员会，常务委员会主任金德钧先生给大家做主题发言！有请！     【金德钧】：刚才各位专家都谈到这个项目的很多值得推崇、学习的观点。这个项目今天来了以后发了资料，我对两句话非常感兴趣：     第一句话：地产商要对城市负责。     第二句话：地产开发如何实现城市价值最大化。     其实这两句是一个意思，加在一块就是说，作为一个地产商在地产开发过程当中，如何来实现城市价值最大化？     为什么对这句话感兴趣，我非常希望从我们的企业家当中听见这种话，我觉得这是有社会责任企业家的心声，也是一个有远见的企业家在当前中国城市化高速发展，世界经济全球化的大背景下，把企业利益和整个社会、国家、民族紧紧联系在一起的必然选择。我们不希望我们的企业家都变成赚钱的机器，企业要追求利润，追求效益，这个不奇怪，但是必须跟整个社会的脉搏是一致的，才能够更顺利、光荣的赚钱。     曾经有位经济学家讲，一位优秀的企业家可以为用户提供优质的产品和服务，一个伟大的企业会使这个社会变得更加美好。我觉得我们追求的应该是后者。通过你们的行为，使我们的社会变得更加好。     城市价值是什么？这个功能究竟如何？水平如何？具体来讲，城市是人们集聚、生活的地方，围绕生活人们的吃、穿、住、行，提供的条件如何？生活质量如何？交通便利不便利？另外，现代化的城市是国家经济的一个集聚点，这个城市为经济的发展，在这个方面创造出什么样的条件？具不具有这方面的功能？这方面功能还能不能进一步的发展？     建设部科学技术委员会常务副主任金德钧     再比如说，现在国家与国家之间的竞争，很大部分表现在城市之间的竞争，城市总体的竞争优势到底怎样？具备些什么条件？城市又是国际交往的一个载体，还是社会交往的载体，文化交往的载体？作为城市这些载体的功能又体现的如何？这些功能的形成不光靠这些，但是很大一块都是靠这些。     作为每一个具体建筑来看，我们是不是为城市工人价值的实现发挥了作用，是不是为城市工人的提升发挥了作用？从现在讲，做了半天，花了不少钱，建了一个很次的建筑，对工人起了怎样的作用？再往下说，什么是最大化？我想来想去，城市化过程当中肯定要消耗资源，肯定要给环境增加一些负担，是不是我们在消耗一定的资源，给环境一定的负担的情况下，能够使我们的功能最大限度地提升、丰富？是不是这样？     按照这个意思推下来，我们建筑完成以后，功能有了，但是我最小、最省的消耗物质，对周边的环境产生最小的负面影响，甚至努力给周围的自然环境增加自然的影响，这就是我们在努力使我们的价值最大化。     按照这个思路想下来，我觉得我们这个建筑体把国际上一些大的有名的厂家都拉来了，商品国际化、资本国际化，之后是流通国际化，这是一个国际大都市必须要表现的。另外这些住宅、宾馆为我们北京接待方方面面的人，包括国际上各个方面的人创造了条件。     我觉得这个项目给我们提供的条件，应该说都具备，国际交往都可以，并且在能源节约上想了这么多的办法，能做出很多的事情。     精品建筑本身就是对城市功能的贡献，从这个意义上讲，你们也是站得住的。从现在所看到的，反映的情况来看，华贸中心是一个为城市功能的完善提升做出重要贡献的，我觉得可以下结论。     【主持人】：刚才金总给我们指明了城市建设发展的方向，因为中国企业家，特别是房地产开发企业家的社会责任寄予厚望，用热烈的掌声感谢金总的精彩演讲。     下面进入第二个环节，是自由交流阶段，结合华贸中心的做法，反映出一个自由的讨论。     【郑学忠】：根据我们初步的测算，按照北京现在的三个大型热电厂的能力，夏季每小时680吨的蒸汽可以用到制冷。北京市消耗是345兆，为什么这几年只见过华贸中心在做溴化锂制冷？我们要找这个切合点。为什么华贸中心这样成功？是有相对的控股公司，有热电厂方面的资源。     北京要有一些大型的公建需要一个评审标准，看你的建筑结构，你的系统，你的这些匹配合不合理？直接降低造价1000万，每一年节约运行费用3000万，这个效率是相当高的，也相当房总这块。别的地产商以后再有这面积的话，可以试试，看看这个标准怎样，采用的技术到底是不是合理的。不过，建议在某些方面做局部的改进，比如也许有些大型的建筑并不一定做这个，也许是不利于散热的。     目前，我们正在实施监控方面做专门的实施方案，审批通过了，马上就要出来，一方面抓新建，一方面抓改编。总体的一个思路是，在城镇建设中，区县、郊区县，在一个区完成200万平方米。现在，我正在策划一个节能的系列报道，可能在下星期开始大家会连续看到我们系列的报道。     【王国华】：像你们的项目节能报道，应该像于丹讲《论语》那样报道，要用生动形象，通俗易懂的讲法，不能用一大堆数据出来，老百姓看的要通俗易懂一些。     【郑学忠】：我们的政策怎样编？这个是很浅显的话，首先给你一个效果图，告诉你这是用什么做的。     【王国华】：我们现在的建筑商很多没有多少文化。     北京市建委建筑节能墙改办主任郑学忠     我们能不能跳出我们这个行当，从社会发展，提升整个社会品质、提升公民的完善方面报道，把角度、视野提高？价值就在这儿，商场有5500人就业，酒店1500人就业，这个就业不是到三里屯的人就业，他们是把最先进的服务理念，商场的服务模式，最好的服务精神学来了，这才能提升人的品质。创造就业机会有多种，我觉得这个价值，最好的物质环境和硬件措施，再加上最好的软件服务是最好的。雅芳的公司把农村不识字的女孩培训几年，就出来人才。华贸是在提升整体素质方面是不一样的。过去在商场我们推广了什么？它就是一个扎堆效应，把武汉商场放到新疆相对边远的地方。我们经常有一些MBA，特别是政府性的公共管理这块，这是需要你们去讲，但是他们不懂，他们原来是学政治，或者学历史的，把这种东西讲了之后，带来的效应不仅仅是经济效益，提升了整个的品质。我看的意义可能就是在这方面。     【刘向明】：我对这个项目比较有感触，设计并不一定能实施，节能这些东西我们做设计的时候也经常做，最重要的是华贸中心项目把这些东西都落实了。     再一个，最让我有感触的就是，华贸写字楼使用率达到71%到72%，我是做工程，做设计的，这个我比较有心得，我们做方案的时候能够做到这个水平，但是最后能做到60%多的也很常见。我自己怎么理解这个问题？从大的说是节能，往下说的是节约土地资源，实际上增加几个百分点的率，能量不少，但是对于节约使用面积密度是很大的。我们在外地做的一些项目，住宅小区的容积率已经可以做到5了，这说明了一个问题，土地的使用效率在越来越高。     华贸写字楼使用效率高，我觉得首先跟定位有关系，面对的客户是整层出租的，把一圈走廊就选掉了，计算的时候肯定是计算到使用面积里面了，如果你是把每一层分开销售的话，这一圈走廊是交通面积。请房总再补充一下。     【房超】：华贸写字楼现在的使用率统计肯定是超过70%，KPF建筑设计事务所别的方面不是第一，在写字楼设计领域肯定是第一的。为什么？KPF创始人写的关于写字楼设计的著作，七年前就已经是斯坦福大学的教材。     华贸写字楼设计的一个重要特点是限制设计。比如说，我们设计这个建筑，签订设计合同，使用率等等都是签在合同里面的。今后无论科技怎样发展，都不需要预留太大面积，要留的是多装一点空的电缆架。今后的趋势是无线化，综合的限度都不用太担心。     到华贸中心全面竣工，我至少开了200个图纸方面的会议，有时候我不出来说话，设计师就不听。做完了以后，你看我们商场的设备，很美，大到门，小到手表机芯的款式，都很美。商家不得不这样，因为不这样就装不下，我给你的机房就是这样大。华贸写字楼的使用面积就是挤出来的，一层楼一个机房，36层36个机房，一个机房10平米，360平米出来了，很简单的道理。     华贸写字楼的平面面积是2100平米，这是最好的。如果是1500平米，肯定使用率高不了。开始的时候，我们就要求，在设计上要做到2100平米。完成一个高使用率，必须靠要素，这些要素是一个系统，系统应该可控，有执行力。不可控，没有执行力就实现不了。     整个华贸中心，酒店、商场、写字楼的配件都是集中的，通过一点一滴的分割就把这个电梯面积挤出来了，虽然只提高了4，但是这个4是不得了的，节约是肯定节约了。     以前曾经有过一个例子。我站在北京20多个设计师勉强，背后放一张柱子照片，我站在那，问他们说依照这个柱子这个楼多高？67层！你再看到我后面的柱子，跟我的肩膀一样宽，你们给我设计30层楼，你们用一米五的柱子行吗？超过一米二谁能做？超过一米二就不行。后来回去商量，拿出来一个方案。     华贸中心是很有意思的，36层楼，每12层一个柱径，最下面是一米二的，最上面12层在变径，变一米或者80公分，就这样一变，一下12层，节省了多少钢筋层？     【刘向明】：我觉得很多建筑最浪费的是在二次装修，所有的管线在二次装修的时候全废了。房总这个项目好的就是在设计之前就开始招商，这个东西确实是谁都知道的，但是为什么好多人不做？因为在经济收益上会降低，谁都知道这块地炙手可热的话，越留到最后收益越高。     请问房总，开始的时候有没有控制一个提前租赁比例？     【房超】：没有，写字楼不存在，酒店也不存在。我们也是在一个整体的公司，他们提前把名单交上来，国际上哪些一线、二线、三线都是很清楚的，首先做商业规划，之后发邀请函，之后签单，之后厂家就参与设计。设计是一个系统，也很麻烦，一千多家在这折腾。我们有设计师，经营公司有设计师，每个品牌都有设计师，这几个设计师每天打架。     华贸新光天地我们花了100万美金请英国人做总体设计。有特色的一点，在华贸新光天地，一层楼是七组洗手间。我们去赛特，去男卫生间要去二、四层，女洗手间要到一、三层，还要到消防通道里面，下半层，我们对这种服务的标准太低了。这次，我们每70米之内都要有洗手间，每层都有两个洗手间职工专用，五层有专门的儿童洗手间，专门的换尿布室，旁边是带水池的，因为要洗洗涮涮。总之，这些服务的设备都要标准，符合国际上新的趋势。     【刘向明】：华贸中心的很多设计做得比较讲究，特别是华贸新光天地屋顶的绿化，这个东西对我们建筑节能是比较好的，技术也比较成熟。     【房超】：北京市牛有成副市长前一段时间来了，他说我专门看华贸中心的绿化。我们华贸中心只要是超过10平米的屋顶全绿化，商场顶部15000平米的绿化再做，我们就花了150万做绿化了。在商场里面，看不到结构，看到的全部都是绿色。     屋顶绿化的好处是建筑节能，有一个保水层，采用的草种是一个科研材料佛甲草，冬天也不死，并且免维护。靠它自身的储存能力，像骆驼一样储存自然降雨、水。当时副市长要求记者把他和植物在一起的照片照下来，觉得这种绿化一下子给北京市增加了不少绿化面积。假设北京市的建筑屋顶30%绿化，北京的绿化得增加多少？对环境的影响多大？这是一个最节省的办法。     【金德钧】：北京的环境现在已经很好了。以前出门，男人戴口罩，女人戴头巾，老是刮风，刮大了以后，整个的日光灯都是紫的了。现在就很少了，很不容易。     华贸中心是一个小循环，要跟大循环结合在一起，也是需要系统理论的。要谈起我们的问题，城市建设的问题一天都说不完，而且真叫人着急。1957年我们第一个武汉长江大桥是苏联专家帮助我们的，我们不会做，现在我们36公里的东海大桥请外国专家了吗？没有。那是我们自己建筑的东西，看了就让人高兴。     很多人可能觉得这么大的建筑，把每个机房的房子弄小一点算什么事。可是他就不知道多学一点要害的。我们现在有很多这样的东西需要学，我非常反对假创新，叫借创新之名，求哗众取宠之实，为自己找卖点糊弄。创新的方向要注意，有些创新立足于怎样让我这个建筑做出品牌来，卖出价格，而不是说我这个创新始终是我的建筑活动，跟整个城市的建筑发展一致。这就是一个企业家的责任问题，其实真聪明，把这个问题处理好了照样赚钱，照样有卖点，走的靠前是受欢迎的，把脚走正是最关键的，要把这个路子走好。     【涂逢祥】：我有一个体会，华贸中心建筑面积一百万平米，我们中国今年新建成的有20个亿，华贸中心确实做了很大的努力，但究竟还是一部分，要把这个思想，这个精神，这个观念推广开，变成国家的财富、社会的财富，创造更大的财富。     【齐娟】：我们把房总的思想做成案例，一方面在媒体上，另外一方面要做成我们的课程，传播他最精髓的理论，让更多的城市建设者知道。我们致力于这样的建设，也推动这样的建设。     【主持人】：我们的自由交流非常的热烈，现在请金总给我们做一个精彩的总结。     【金德钧】：我也非常感动。今天大家谈了很多很好的建议。前面我也说了，这些项目不会是百分之百的都好，华贸要在这个基础上总结经验，更重要的要认真地宣传华贸这个项目，最重要的就是企业家的社会知名度。我们在宣传华贸的时候，都不要忘了起源于这里，从这里说起，让大家不要看这是一个具体小技术，如果你没有这个责任心，你就不会去研究，你也不会下工夫解决，我看这里非常重要。     我们在城市化的过程中要解决的，从建筑体本身，到建筑与环节的关系，到我们节能、节材的问题很多。最近得到消息，我们的城市总体规划将要出台，这个总体规划包含五个方面的指标体系，第一个就是经济发展、经济指标的问题。除此之外，还有叫做资源的体系，消耗资源的体系，以及环保、环境的体系，人文体系，社会体系。每一个系统都是一套数据，最后组成一个对城市规划整体的衡量，合理不合理，建设的合适不合适。我举的这个例子也是我们国家在城市建设当中逐步完善的，我们做了一些实际的工作者，都算实际工作者，我们是搞研究的，搞实际开发的，有的是搞宣传的。我们要不断地为我们城市建设当中的好东西大胆地宣传，同时对某些不正确的现象要大胆的讲。     上次我在重庆开了一个会，南方有一家搞这类大的十几平方公里的小区开发，有一个专家是老总，我指明了他的不足之处。我们现在做实际工作的都要讲真话、实话，千万不要讲套话、假话。我希望我们在座的各位一定要坚持实事求是，像我们房总那样，一点一点把机房面积、热电厂这类事情做得更好。     谢谢大家！     【主持人】：金总对自由交流做了一个很好的总结。下面我们请东道主做一个小结。     【房超】：我是表态了，大家给了我们很好的意见，给了我们很好的鼓励。鼓励是我们今后的动力，我不认为是对我本人的鼓励，是对我们公司、整个团队、整个社会价值观的承认，我们会把它作为一个动力进一步推动我们的工作，把我们的工作做得更好。再一次感谢大家！     【主持人】：房总对各位领导表了一个态，房总给我们北京、中国、亚洲，给我们世界奉献了这样一个伟大的建筑，让我们共同祝愿华贸中心的明天越来越美好！     现在我们最后一个小环结，媒体和记者的互动，给一到两个人这样提问的机会。     【记者】：四年间，华贸中心拔地而起，不仅为中国建造了一个建筑综合体，同时也让中国人拥有了一个有着丰富多彩的生活综合体。房总也曾经表示，在华贸中心建筑之初，您曾经到世界考察了许多的建筑，纽约的洛克菲勒中心给您震撼的灵感。请问今天华贸中心的落成是不是实现了您的梦想？华贸是否超越了洛克菲勒中心？     【房超】：我很高兴您这样关心华贸中心的新动态。每一个时代的发展，每一个社会的进步都是依据前面的经验。洛克菲勒中心是实现最早的建筑综合体，在整个城市的建成还不是很太发达的时期，建成了城市中的城市，高度集约了城市的功能，这就是我崇拜折服的原因。     洛克菲勒中心给我的震撼就在于它怎么会在那个时候建成了这个建筑。当时酒店配套工作还不够好，后来陆陆续续建了一些建筑，有了现在这种真正意义的综合体，这就是华贸从纽约那里吸取的灵感。     为什么有的地产商不愿意做华贸这类项目？因为他不愿意承担经营风险。经营不是那么容易，资金本身要长时间承受风险。我们在洛克菲勒中心身上学到了太多的东西，它激励了我们这种敢于承担风险、敢于创新的这样一个想法。     华贸还没有做到洛克菲勒中心的地步，洛克菲勒中心在中间做了一个很集中的广场，从而把围合建筑变得更突出，另外，这个广场也变成了艺术展示中心。华贸中心还没有做到这种高度，我们的建筑与时俱进，无论是智能化，用的材料、手段，肯定大大超过洛克菲勒中心，但是我们这个广场还没有做到它那样引人入胜、流连忘返，这就是我们下一步要努力的。实际上我很喜欢艺术，还没来得及构思、构想，这里面应该有一些艺术雕塑，应该有一些时代的符号。我常跟一些艺术家做一些交流，我觉得还没有找到这样的灵感，他们一些想法风暴似的一刮而过，没有留下深刻的印痕。洛克菲勒中心现在已经不是简单的建筑群，更多的是一种艺术体验，或者是一种综合的体验。我希望华贸有一天也能够做到这一点。     【主持人】：我做一个小结。大家知道，土地是最大的城市资源，同时也是最为稀缺的城市资源。作为其他城市资源和城市发展的载体，无论城市规模的变动，还是经济增长，最终都体现在城市土地利用规模、密度和结构上，经营城市和提高城市竞争力的最终结果，都体现在城市土地的总体价值上。     中国的房地产经过了20多年的发展，尽管传统的开发模式已走到劲头，然而，诸如设计使用年限100年的杭州西湖的第一高楼，仅仅只使用了13年就爆破拆除的信息，仍然会一次次的人们惋惜中出现。     值得欣慰的是，一部分房地产开发商，特别是实力雄厚的优秀开发商，凭借着超前的意识和对城市负责的态度，配合政府开发、经营城市，在土地运营中不仅实现了土地价值和城市价值最大化，为城市增添了一道道亮丽的风景线，同时也为实现城市的可持续发展，提升城市的国际影响力等方面产生了广泛的、潜移默化的推动作用。     今天有关政府官员、专家学者、地产开发商以及媒体朋友，通过技术分析讨论的方式，结合华贸中心这一优秀项目，就城市建设相关话题进行有益的探讨，总结了许多有益的经验，挖掘的华贸中心在规划、设计、建设及运营中实现土地价值最大化和城市价值最大化所做出的突出贡献，可以说其影响将是深远的。     其实，大家对相关话题的讨论，还意犹未尽，但因时间所限，我们现在不得不宣布：地产开发如何实现城市价值最大化--华贸中心项目专家技术分析会圆满结束。谢谢各位领导、专家、媒体朋友们的支持和关注！