海外基金—中国城市建设不可或缺的部分
作为海外融资机构的代表，胡旭成董事长显然对夏斌所长的观点有保留意见。其实，无论是海外资本的介入，还是国内融资体系的改革，都是在寻找一条符合中国国情的城市开发融资模式。而正是这种在探索中发生的分歧、争论和观点之间的碰撞，才能让我国城市开发建设者保持一个清醒的认识，把握我国城市开发建设的正确方向，这是我们这次论坛举办最重要的目的之一。

演讲嘉宾：胡旭成（ING·中国海外房地产开发基金首席执行官）
海外基金对于中国城市建设的意义

    在中国，房地产是一个新兴的行业。中国从投资人的眼里看到，市场上真正形成房地产业要有三个标志：第一就是金融业介入的程度。第二是法律创造的环境，即有没有配套的服务。第三是系统运作的能力。我们认为从1998年建设银行开始针对居民开始个人住房贷款起，这才真正是市场化的开始。比如说经济适用房严格讲不属于市场的范畴，只是一种政府的行为。在这个行为的实施过程中外来的人没办法参与，只有政府才能够进行。

中国城市开发与资本对接的现状
    房地产市场的关键说到底还是金融投资问题。对投资应该有一个审慎客观的看法，做投资行业的有两个点是看得最主要的：
　　第一、是控制风险，不是看到底有多少利润，而是看得见的利益和所能控制的风险能不能为人所接受，因此而付出的代价能不能接受。第二、还要看客观环境和条件是否成熟。目前中国房地产已经成为中国经济的支柱行业。而且房地产已经成为居民的重要资产，特别是投资型购房需求增加较快，这样才形成了市场。
　　中国的房地产因为国家幅员辽阔，不同房地产的区域化特征非常明显，因此，中国不存在统一的房地产市场。不同区域的经济水平和消费者偏好自然形成不同的市场。在政府制定政策的时候，是不是真正根据区域的差别来考虑，比如天津和北京，北京和石家庄，它们相距都不是很远，但是它们差别甚大，用同一杆政策的尺度衡量它们，效果都不是太好。
　　土地市场与房产的开发割裂了，因为现在的土地主要是政府在做，和政府相关联的公司在做，土地市场还没有对外资开放。谈到房地产的开发市场，房地产的房产开发是相对比较成熟了，但对房产的预售政策在金融部门执行的过程中差距比较大。二手房市场数量比较低，是制约中国房地产市场发展非常重要的因素，而且在中国房地产发展过程当中，区域发展非常不均衡，总结下来就是说，除了房地产信贷和按揭外，金融市场和各个层次的市场缺乏联系，也没有完整的房地产市场的金融体系。
    尽管部分城市存在泡沫化倾向，但房地产市场绝对不应是用低迷崩溃的观点来看待，无论是房地产、政府，还是国外的投资者，都认为中国房地产很稳定。

基金——房地产开发中的关键
    中国房地产企业大部分是在过去十几年通过银行、政府的支持出现的，因为中国没有真正的有几十年房地产开发经验的企业，因为中国的级差地租出现才有了具备初步意义的房地产。虽然历史比较短，但是他们在本土化，定位、规划、设计、营销、技术层面已经有非常大的进步，他们对政府的政策远远比外资企业的理解深刻得多。很多中小型的房地产企业，他们负的债率偏高，缺乏专业的管理团队，通常是以项目周期为阶段，比较急功近利。由于招拍挂的实施，房地产企业已经没有真正意义上的土地储备，中国的房地产企业缺乏物业的经营和二次开发的能力。最关键的一句话，中国现在有专业房地产开发商，但是没有真正意义上房地产的投资商和房地产的运营商，就是说大家现在自己有一些资金，拿一些土地，自己开发，自己运作。其实真正的投资和运营，是不完全混合在一起的。这里面，现在最令人担心的是，中国一旦做出来本土的房地产基金，怎么运作？交给谁运作？如果交给现在的开发商，无异于是一条贷款之路。如果自己运营，这种做经营的管理公司几乎不可能。现在中国其实最缺的是专业的运营商，如果没有专业的运营商，所有的金融风险、机构的风险都是加倍存在的。任何一个综合的开发商，自己有自己的资金，在又有基金的资金加入的情况下，怎么能够确信开发商首先要保障基金的安全？他一定会先保自己。

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