亨利·鲍尔森的地产谋略
文/陆经强
当中国经济成为世界经济体系中的重要一环，越来越多的国际投资机构将关注的目光投向中国的地产开发市场。随着政府对地产新一轮宏观调控的进行，同为资产上千亿美元的世界顶尖投资银行和地产基金，高盛与摩根分别发表对2005年中国房地产业的预测。
与摩根·士丹利亚太区首席经济学家谢国忠早在去年11月就预言中国房地产泡沫行将破灭不同，高盛集团认为中国房地产市场总体是强劲且健康的。从摩根内部文件显示，摩根对中国尤其是北京的房地产市场非常看好。高盛集团董事长兼首席执行官亨利·鲍尔森从来不掩饰高盛对中国市场的坚定信心：“未来10年内，中国将成为亚洲最大的经济体，其经济增长将远远超过亚洲其他地区。”
中国地产，高盛的新金矿
1997年，当全球陷入金融危机的时候，面对急剧萎缩的传统金融业务，亨利·鲍尔森在苦苦思考如何走出这一危机。鲍尔森知道，高盛需要发掘一个新的金矿，来扭转在全球市场上与超大型银行竞争的弱势，巩固高盛在全球投行第一梯队的地位。旁人无法知晓鲍尔森的决断，在高盛全球战略里，这座金矿就是正在蓬勃发展、迅速崛起的中国。
鲍尔森从来不掩饰高盛对开拓中国市场的坚定信念。他在任何可能的机会里总是这样表达高盛对中国市场的关注，即使在SARS肆虐之时，高盛依然积极评价中国经济的走势。
在对中国市场的渗透和对中国政府表示友善的方法上，高盛的一些举动可谓成本低廉而事半功倍。比如，高盛前总裁兼首席运营官约翰·桑顿（John Thornton）辞去现有职务，受聘担任清华大学经济管理学院的全职教授，执掌该院的全球领袖项目。他将继续担任高盛的高级顾问和高盛基金的负责人。他在清华大学扮演的新角色有助于加强跨国公司与中国未来商界和政界精英之间的联系，必将有力地促进高盛大中华区各项业务的长期发展。
中国1998年以来持续不断的地产热潮，给了亨利·鲍尔森深刻的印象，为了和老对手摩根斯丹利在地产领域一争高下，亨利·鲍尔森确定将投资中国地产作为高盛集团在中国的主要业务。
地产的资本玩法
与摩根的高调不同，亨利·鲍尔森领导下高盛在中国的房地产投资低沉得总令人无法猜透心思。“我们只管做事”，这是高盛员工对外界的口头禅。事实上，这个世界最大的私人投资银行的性格特征一贯如此——“低调”、“沉稳”。
而与其他海外基金直接进行地产项目开发不同，高盛的地产玩法更具有美国特点。在美国，金融机构一般不直接涉足地产开发，而是通过投资或操控地产机构，以资产来操控地产开发。高盛在中国的地产模式就继承了这一传统。
随着中国经济整个的高速发展，房地产行业也步入快速发展时期。由于信用体制不健全，银行中出现了大量以土地和房产为抵押贷款而造成的不良资产。率先品尝这块市场的是高盛。2001年12月，华融资产管理公司进行不良资产的国际拍卖，高盛击败众多对手中标。
于摩根斯丹利相比，高盛走得更远，2003年高盛与华融资产管理公司成立合资公司融盛资产管理公司，收购了价值19亿元人民币的不良贷款及地产资产组合。融盛公司成为了第一个正式注册并得到政府批准成立的中外合资资产管理公司。
事实上，高盛收购中国的不良资产情况和高盛之前在日本的做法颇为类似。当年，高盛投资75亿美元，在日本收购了150多项资产组合，共拥有3000多项日本公司不良信贷，涉及大量房地产行业。由此，高盛成为日本房地产规模最大的外国投资者，为其投资组合共收购过1000多项资产 。据业内人士保守估计，高盛处理这些不良资产一般可获取20%-30%的利润。
瞄准1.8万亿的地产蛋糕
亨利·鲍尔森估计，目前中国有超过1.8万亿元的不良资产，其中相当大部分是房地产类不良资产，包括“烂尾楼”、经营不善的商业物业和酒店，几大国有资产管理公司将这些不良资产打包拍卖。高盛将成为中国购买不良资产的先例。
高盛认为，这些“烂尾楼”是垃圾资产中的金子，通常购买者会在内地各大城市选择地产项目进行投资收购，一般通过5年左右的时间经营管理使物业升值，或者转手寻找合适的买家转手套利。
据戴德梁行房地产专家吴少聪估算，“如果处置策略得当，烂尾楼项目的回报率可能高达150%至200%”。
到2004年初，高盛的白厅基金(Whitehall Funds)在全球范围内共计收购了2.6万多项房地产贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。面对中国这样的大量房地产类的不良资产组合，亨利·鲍尔森能够无动于衷吗？在他的授意下，高盛开始了新一轮的收购动作。
2005年4月，上海楼市已成为众矢之的，就在此时，一向“低调”的高盛突然做了一个出人意料的举动，以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco Tower)，成为上海迄今为止成交价格最高的地产买卖。此次收购百腾大厦的资金来自高盛的白厅基金。
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